Bir konutun ilan fiyatı, satın alma için gereken toplam bütçeyi tek başına göstermez. Tapu harcı, döner sermaye bedeli, zorunlu deprem sigortası, emlak danışmanlığı ve krediye bağlı giderler eklendiğinde alıcının hazırlaması gereken nakit tutar belirgin biçimde artabilir. Özellikle satış bedelinin tapuda eksik gösterilmesi ya da kredi masraflarının yalnızca faiz oranı üzerinden değerlendirilmesi, işlem sonrasında beklenmedik maliyetlere yol açabilir.

Bu rehber, 7 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükte olan resmi düzenlemeler esas alınarak hazırlandı. Tutarı kişiye, bankaya veya taşınmaza göre değişen kalemler için tek bir rakam vermek yerine hesaplama yöntemi açıklanmıştır.

Kısa cevap: Ev alırken hangi masraflar çıkar?

Bir konut alımında karşılaşılabilecek başlıca giderler şunlardır:

• Alıcının tapu harcı

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye ücreti

• Geçerli zorunlu deprem sigortası poliçesi

• Emlak danışmanlığı hizmet bedeli, aracılık hizmeti varsa

• Kredi tahsis, ekspertiz ve ipotek giderleri, konut kredisi kullanılıyorsa

• Teknik inceleme, hukuki kontrol, abonelik, taşınma, tadilat ve sigorta giderleri

Bu kalemlerin bir bölümü yasal oranlara bağlıdır; bir bölümü ise konutun bulunduğu ilçe, bina türü, kredi tutarı ve taraflar arasındaki sözleşmeye göre değişir.

2026 tapu harcı nasıl hesaplanır?

492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifeye göre gayrimenkulün devir ve iktisabında tapu harcı, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20, yani yüzde 2 oranındadır. Böylece işlemin iki tarafı için hesaplanan toplam harç oranı yüzde 4 olur.

Hesaplama formülü şöyledir:

Alıcının tapu harcı = Harca esas bedel × %2

Satıcının tapu harcı = Harca esas bedel × %2

Örneğin tapuda 5.000.000 TL olarak beyan edilen bir konutta alıcının harcı 100.000 TL, satıcının harcı 100.000 TL’dir. Taraflar kendi aralarında farklı bir ödeme paylaşımı kararlaştırabilir; ancak alıcının satıcıya ait payı da üstlenmesi, alıcının nakit ihtiyacını 100.000 TL daha yükseltir.

Harca esas bedel hangi tutardır?

Tapu harcı, taşınmazın emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Başka bir ifadeyle belediyedeki emlak vergisi değeri yalnızca alt sınırdır; gerçek satış bedeli daha yüksekse harç gerçek bedel üzerinden ödenmelidir.

Gerçek satış bedelini düşük göstermek kısa vadeli bir tasarruf yöntemi değildir. Gelir İdaresi Başkanlığının Nisan 2026 tarihli bilgilendirmesine göre eksik beyan tespit edilirse aradaki harç, alıcı ve satıcıdan yüzde 25 vergi ziyaı cezasıyla birlikte tahsil edilir; gecikme faizi de hesaplanır. Banka transferleri, kredi tutarı, ilan ve ekspertiz kayıtları gibi veriler beyanın doğruluğunun değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

2026 döner sermaye bedeli ne kadar?

Tapu harcından ayrı olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından döner sermaye ücreti tahsil edilir. TKGM’nin 1 Ocak 2026’da yürürlüğe giren tarifesinde temel gösterge 2.227 TL, ilave gösterge 307 TL’dir ve tutarlara KDV dahildir.

Tek bir konutun standart satışında döner sermaye ücreti genel olarak 2.227 TL × tapu müdürlüğünün yöresel katsayısı formülüyle hesaplanır. Bu nedenle Türkiye genelinde tek bir sabit rakam yoktur. Birden fazla taşınmaz, yetki alanı dışı işlem veya ilave tescil bulunması halinde hesap değişir.

Konut kredili satışta satış ve ipotek tesisi tek talepte yapılıyorsa 2026 tarifesi iki adet işlem ücreti öngörür. Bu durumda yalnızca bu kalem için temel hesap 2 × 2.227 TL × yöresel katsayı olur. Kesin tahakkuk, işlem öncesinde tapu müdürlüğü tarafından oluşturulur.

DASK poliçesi neden bütçeye eklenmeli?

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu uyarınca kapsam içindeki konutlarda tapu tescil işlemi sırasında geçerli Zorunlu Deprem Sigortası kontrol edilir. Aynı kontrol konut kredisi işlemlerinde de yapılır. Satıcının geçerli poliçesi bulunuyorsa işlem poliçenin durumu üzerinden yürüyebilir; yeni malik sigortalı bilgilerini güncellemeli ve poliçenin devamlılığını sağlamalıdır.

DASK primi için herkese uygulanabilecek tek bir sabit tutar yoktur. Prim; yapı tarzı, brüt yüzölçümü ve risk grubuna göre hesaplanır. 1 Eylül 2026 itibarıyla güncel tarifede metrekare bedeli betonarme yapılarda 11.737 TL, diğer yapılarda 7.825 TL; bir mesken için azami teminat 2.488.318 TL’dir. Bu maktu tutarlar aylık Yİ-ÜFE değişimine göre artırılabildiği için poliçe düzenleme günündeki hesap esas alınmalıdır. DASK yalnızca zorunlu teminat kapsamını sağlar; eşya, kira kaybı ve teminat sınırını aşan bina değeri için konut sigortası veya ihtiyari deprem teminatı ayrıca değerlendirilebilir.

Konut kredisi kullanılırsa hangi ek giderler oluşur?

Krediyle alımda yalnızca aylık taksite bakmak yeterli değildir. TCMB’nin finansal tüketicilerden alınacak ücretlere ilişkin düzenlemesine göre kredi tahsis ücreti, kullandırılan kredi anaparasının binde 5’ini, yani yüzde 0,5’ini aşamaz. Örneğin 3.000.000 TL konut kredisinde tahsis ücretinin yasal üst sınırı 15.000 TL’dir.

Rehin, ipotek ve ekspertiz işlemlerinde banka yalnızca üçüncü kişilere ödediği tutarı tüketiciden isteyebilir. Ekspertizden sonra kredi kullanılmasa veya başvuru reddedilse bile değerleme hizmeti verilmişse fatura karşılığı ekspertiz bedeli talep edilebilir. Bu nedenle başvuru öncesinde sözleşme öncesi bilgi formunda aşağıdaki kalemler ayrı ayrı kontrol edilmelidir:

• Kredi tahsis ücreti

• Ekspertiz bedeli ve faturası

• İpotek tesisine ilişkin üçüncü kişi giderleri

• DASK ve tercih edilen diğer sigortaların primleri

• Toplam geri ödeme, yıllık maliyet oranı ve erken ödeme koşulları

Bankanın talep ettiği hayat veya konut sigortası tekliflerinde kapsam, prim, yenileme ve cayma koşulları ayrıca okunmalıdır. Düşük görünen bir başlangıç primi, kredi süresi boyunca aynı kalmayabilir.

Emlakçı komisyonu ne kadar olabilir?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre alım satıma aracılık hizmet bedeli, aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin KDV hariç yüzde 4’ünü aşamaz. Sözleşmede başka bir paylaşım yazmıyorsa bu bedel alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır. Bu durumda taraf başına üst sınır satış bedelinin yüzde 2’si artı KDV olur.

5.000.000 TL’lik bir satışta yasal azami toplam hizmet bedeli KDV hariç 200.000 TL’dir. Eşit paylaşım varsayımında alıcı payı KDV hariç 100.000 TL olur. Genel KDV oranının yüzde 20 uygulandığı bir aracılık hizmetinde alıcının fatura toplamı 120.000 TL’ye ulaşır. Bu bir zorunlu sabit tarife değil, yasal üst sınırdır; daha düşük bir oran veya tutar sözleşmeyle kararlaştırılabilir.

Taşınmazı yalnızca gösterme hizmeti için ayrıca ücret talep edilemez. Ödeme yapmadan önce işletmenin yetki belgesi ile yetkilendirme, alım satıma aracılık ve taşınmaz gösterme belgelerindeki oranları kontrol etmek gerekir.

5 milyon TL’lik ev için örnek masraf hesabı

Aşağıdaki örnek; 5.000.000 TL gerçek satış bedeli, 3.000.000 TL konut kredisi, emlak danışmanlığı bedelinin yasal üst sınırdan ve eşit paylaşımla uygulanması varsayımına dayanır:

Bu senaryoda değişken giderler hariç alıcının ek nakit ihtiyacı en az 235.000 TL ile döner sermaye tutarının toplamıdır. Alıcı satıcının 100.000 TL’lik tapu harcı payını da üstlenirse bu tutar ayrıca eklenir. Emlak danışmanı kullanılmayan veya daha düşük komisyon kararlaştırılan bir işlemde toplam maliyet azalır.

Çoğu bütçede unutulan diğer giderler

Teknik ve hukuki inceleme

Tapu kaydı, takyidatlar, kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu, bağımsız bölüm ile fiili kullanımın uyumu, iskan, imar ve belediye dosyası incelenmelidir. Özellikle eski binalarda tesisat, çatı, nem, yalıtım ve taşıyıcı sistem hakkında uzman incelemesi yaptırmak, satın alma sonrasında çıkabilecek büyük masrafları azaltabilir. Bu hizmetlerin ücretleri serbestçe belirlenir.

Tadilat, taşınma ve abonelikler

Boya, mutfak, banyo, zemin, kombi, elektrik tesisatı ve bina ortak alanlarına ilişkin yaklaşan harcamalar satış fiyatından ayrı ele alınmalıdır. Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinde güvence bedeli veya bağlantı gideri çıkabilir. Site aidatı, geçmiş aidat borcu ve yönetim planı da devirden önce yazılı olarak kontrol edilmelidir.

Emlak vergisi ve düzenli sahiplik maliyetleri

Emlak vergisi tapu devrindeki tek seferlik kapanış gideri değildir; mülkiyet devam ettikçe belediyeye ödenen yıllık bir vergidir. Meskenlerde temel oran binde 1, büyükşehir belediyesi sınırlarında binde 2’dir ve matrah satış fiyatı değil, mevzuata göre belirlenen bina vergi değeridir. 2026 içinde konut alan kişinin emlak vergisi mükellefiyeti 2027’de başlar; bildirim genel olarak yıl sonuna kadar, edinim yılın son üç ayında gerçekleşmişse edinimden itibaren üç ay içinde ilgili belediyeye yapılır. Belirli şartları sağlayan tek mesken sahipleri için indirimli sıfır oran uygulaması bulunabilir.

Aidat, bakım, sigorta, emlak vergisi ve olası onarım giderlerini aylık bütçeye çevirmek, satın alma gücünü daha gerçekçi gösterir.

Tapu öncesi masraf kontrol listesi

• Gerçek satış bedelini ve belediyedeki emlak vergisi değerini doğrulayın.

• Alıcı ve satıcı tapu harcı paylarının kim tarafından ödeneceğini yazılı hale getirin.

• TKGM tahakkukunda harç ve döner sermaye kalemlerini ayrı ayrı kontrol edin.

• DASK poliçesinin işlem tarihinde geçerli ve adres bilgilerinin doğru olduğundan emin olun.

• Emlak danışmanının yetki belgesini ve komisyon oranını sözleşmeden kontrol edin.

• Kredi kullanıyorsanız toplam maliyet oranını, ekspertiz faturasını ve sigorta koşullarını okuyun.

• Tapu kaydı, ipotek, haciz, şerh, intifa ve aile konutu gibi kısıtları uzman desteğiyle inceleyin.

• Taşınma, tadilat ve ilk altı aylık aidat/işletme giderleri için ayrıca nakit tampon ayırın.

Sonuç

2026’da ev alırken en öngörülebilir kalem, alıcı için gerçek satış bedelinin yüzde 2’si olan tapu harcıdır. Buna ilçeye göre değişen döner sermaye, geçerli DASK, varsa emlak danışmanlığı ve kredi masrafları eklenir. Beş milyon TL’lik örnekte yalnızca tapu harcı 100.000 TL’dir; kredi ve aracılık kullanıldığında değişken kalemler hariç ek bütçe 235.000 TL’nin üzerine çıkabilir.

Sağlıklı yaklaşım, satış fiyatını bütçenin tamamı olarak görmemek ve teklif vermeden önce “satın alma bedeli + kapanış masrafları + ilk dönem bakım/tadilat rezervi” şeklinde üç ayrı bütçe oluşturmaktır. Kesin tahakkuk ve hukuki durum taşınmaz ile işleme göre değişebileceğinden, imza öncesinde ilgili tapu müdürlüğü, banka ve yetkili uzmanlardan işlem özelinde teyit alınmalıdır.

Kaynaklar

1. Gelir İdaresi Başkanlığı — Gayrimenkul Alım-Satımında Tapu Harcı (Nisan 2026)

2. Gelir İdaresi Başkanlığı — 492 Sayılı Harçlar Kanunu

3. Gelir İdaresi Başkanlığı — Harçlar Kanunu Genel Tebliği, Seri No: 98 (2026)

4. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — 2026 Yılı Döner Sermaye Ücretleri Tarifesi

5. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — Fiyat Listesi ve Yöresel Katsayılar

6. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası — Finansal Tüketici Ücretleri Uygulama Talimatı (13 Ocak 2026)

7. Doğal Afet Sigortaları Kurumu — 6305 Sayılı Afet Sigortaları Kanunu

8. Doğal Afet Sigortaları Kurumu — Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı

9. T.C. Ticaret Bakanlığı — Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik

10. Gelir İdaresi Başkanlığı — Emlak Vergisi (2026 uygulama bilgileri)

Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık değildir. Oranlar ve tarifeler değişebileceğinden işlem tarihinde resmi kurumlardan güncel teyit alınmalıdır.